Организация и проведение технического обследования зданий и сооружений осуществляется с целью получения объективных данных о фактическом состоянии строительных конструкций и инженерного оборудования с учетом изменения во времени.

В течение технического обследования организуются и проводятся следующие мероприятия:

- изучается проектная документация;
- уточняются конструкции отдельных узлов;
- определяется характер армирования железобетонных элементов;
- исследуется степень поражения материала конструкций коррозией;
- анализируются причины образования трещин и механических повреждений.

Организация и проведение технического обследования зданий и сооружений осуществляется в три этапа:

1. На первом этапе проводится сбор и изучение технической документации обобщение сведений по строительству и эксплуатации здания.
2. На втором этапе организуется и производится обследование несущих и ограждающих конструкций наземной части здания.
3. На третьем этапе организуется и производится обследование фундаментов и грунтов основание.

При ознакомлении с технической документацией производится изучение исполнительных рабочих чертежей здания, актов скрытых работ, заключений комиссии по результатам ранее произведенных обследований, данных проведенных геологических изысканий.

При этом особое внимание, как правило, уделяется следующим сведениям по технической эксплуатации здания или сооружения:

- присутствию вибрационных технологических нагрузок;
- случаям агрессивных воздействий;
- случаям промораживания грунта в основании фундаментов;
- подтоплениям подвальных помещений атмосферными, грунтовыми или техническими водами и пр.

Непосредственно само обследование наземной части здания или сооружения, обычно начинает производиться с дачи оценки с оценки соответствия объемно-планировочных и конструктивных решений здания в натуре исходному проекту. При этом одновременно производится проверка важнейших размеров конструктивной схемы, таких как, длина пролетов, размеры сечения несущих конструкций, высота этажей и пр.

Организация и проведение диагностики состояния конструкций, как правило, осуществляется посредством использования нескольких методов, а именно:

- визуальный метод, простейшими механическими инструментами;
- метод применения приборов неразрушающего контроля;
- а также методом проведения лабораторных натурных испытаний.

Главной задачей визуального осмотра выступает оценка физического состояния отдельных элементов и всего здания в целом. Осмотру должны быть подвергнуты несущие и ограждающие конструкции здания, такие как, кровля, стропила, перекрытия, стены и фундаменты. Более тщательному осмотру должны быть подвергнуты узлы сопряжения элементов, длина опирания и качество сварных соединений. По окончании визуального осмотра составляется карта дефектов и производится оценка степени физического износа конструкций.

Существенную помощь оказывают в этом специальные таблицы, разработанные Госгражданстроем. Кроме того, в ходе проведения визуального осмотра выявляются конструктивные элементы, чья несущая способность вызывает обоснованные опасения. К таким элементам относятся: сопряжения элементов, длина опирания и качество сварных соединений.

В ходе процесса осмотра стен выявляются дефектные зоны, которые снижают теплозащиту и прочность стенового ограждения. В панельных зданиях особо тщательно обследуются стыки стеновых панелей, вследствие неудовлетворительной герметизации которых – очень часто происходит промерзание стен, а также возрастает их водопроницаемость и продуваемость.

В кирпичных зданиях исследованию должно быть подвергнуто состояние кирпичной кладки, определяются зоны механических и физико-химических разрушений.

К особо опасным повреждениям принято относить трещины, которые образуются вследствие неравномерной осадки фундаментов и перегрузок. Те участки стен, которые имеют серьезные повреждения, должны быть обследованы инструментальным методом посредством использования приборов неразрушающего контроля. В случае возникновения необходимости в этом, производится отбор проб материалов стен для проведения испытаний в лабораторных условиях.

По окончании испытаний и поверочных расчетов производится уточнение степени физического износа стен, оцениваются их эксплуатационные качества.

При проведении осмотра колонн обращается внимание на состояние их поверхностей, выявляются участки механических повреждений мостовыми кранами, перемещаемым грузом и автотранспортом, производится фиксация имеющихся трещин и проводится анализ причин их образования. Наличие трещин может свидетельствовать о коррозии арматуры в бетоне, потере местной устойчивости сжатых стержней (при редком шаге поперечной арматуры), перегрузке колонн и т.п.

При проведении осмотра перекрытий, первоначально производится оценка их общего состояния (оцениваются такие элементы, как балки, настил), затем оценивается состояние полов. Те элементы, в которых выявлены большие прогибы, трещины или следы коррозии материала, должны быть подвергнуты более глубокому обследованию.

Одновременно с этим производится уточнение длины площадки опирания элементов на поддерживающую конструкцию (консоли колонн, стены, ригели) и корректируется расчетная схема.

При проведении строительной экспертизы особое внимание должно быть уделено состоянию несущих конструкций: стропильных ферм, балок и плит настила. Кроме того, обследованию подвергаются кровля и утеплитель. Выявленные следы протечек кровли, зоны переувлажненного утеплителя и разрыва водоизоляционного ковра заносятся на карту дефектов кровли. Увеличение нагрузки от водонасыщенного утеплителя должно быть учтено в поверочном расчете прочности покрытия, а снижение теплозащитных свойств утеплителя - в теплотехническом расчете.

Организация и проведение инструментального обследования зданий осуществляется с целью получения количественных данных о состоянии несущих и ограждающих конструкций: деформациях, прочности, трещинообразовании и влажности.